Wohnung vermessen, Miete kürzen

Haut der Vermieter im Mietvertrag ordentlich auf den Putz, kann der Mieter die Miete kürzen. Für viele lohnt sich der Griff zum Maßband. Ist die Wohnung kleiner als laut Mietvertrag, schlägt sich das in der Miete nieder. Diese darf der Mieter selbst dann reduzieren, wenn die Wohnungsfläche im Mietvertrag nur als ungefähre Größe steht. Diesen Trick der Vermieter hat der Bundesgerichtshof ausgehebelt.

Im Urteilsfall mit dem Aktenzeichen VIII ZR 144/09 hatte der Vermieter im Mietvertrag richtig groß gemacht. Dort stand die Wohnung mit „ca. 100 Quadratmetern“ drin. In Wahrheit waren es erheblich weniger. Den Fehler mit der Fläche müssen die Mieter irgendwann spitz bekommen haben. Trotzdem forderten sie die zu viel bezahlte Miete erst nach ihrem Auszug aus der Wohnung zurück. Gut möglich und es lag an dem relativierenden Zusatz „circa“ bei der Flächenangabe.

Auf diese Abkürzung bezog sich der Vermieter, um die Mietminderung abzuwehren. Die Argumente des Vermieters folgten frei der Nutella-Logik: Wo circa dran stehe, brauche die Fläche nicht ganz so groß sein. Bei dieser Schlussfolgerung machte der Bundesgerichtshof dem Vermieter einen fetten Strich durch die Rechnung. Ob circa oder nicht: Was zählt, ist die Zahl!

Stellt sich heraus, dass die Wohnung in Wirklichkeit mehr als zehn Prozent kleiner ist als laut Mietvertrag, kann der Mieter die Miete mindern. Das Maß der Mietminderung ist der Umfang der Mangelhaftigkeit der Mietwohnung. Als Mangelhaftigkeit gilt hier die Flächenabweichung. Will heißen: 15 Prozent weniger Fläche macht 15 Prozent weniger Miete. Auch nachträglich.

Im Urteilsfall muss trotzdem noch einmal nachgerechnet werden. Denn auch die ehemaligen Mieter haben sich bei der Flächenberechnung vertan und kamen so auf schlanke 81 Quadratmeter. Aber nur, weil sie die Terrasse vergessen haben. Kann ja keiner wissen, dass die Terrasse bei der Berechnung der Wohnfläche mitzählt, nicht wahr?

Für Leser, die es ganz genau wissen wollen: Der zum Fall passende Paragraph steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter der Überschrift: „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ (§ 536 BGB). Dort heißt es: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“